日本の不動産不況について考える
2月16日にテレビでやっていたのを、たまたま見てしまいました。
NHKスペシャル 沸騰都市 最終回 TOKYOモンスター
シリーズみたいですが、見たのはこの回だけです。
正直、見ていて痛々しかったです。おそらくこの企画はずいぶん前から動いていたんでしょう。しかもわざわざアニメーションまでつくって．．．でも、企画段階で意図された「沸騰感」は、今の東京にはありません。
番組では、首都高の山手トンネルなど、公共ライフラインの地下への拡大と併せて、豊洲のマンション開発、三菱地所による丸の内の大規模再開発、森ビルによる港区での再開発などが紹介されていました。そうそう、不動産、景気よかったんですよ、ちょっと前までは。
でも今は．．．
2008年以降倒産した、上場建設不動産企業
- 2008年
| 3月 | レイコフ | 107億円 | 民事再生 |
| 6月 | スルガコーポレーション | 620億円 | 民事再生 |
| 7月 | 真柄建設 | 348億円 | 民事再生 |
| 7月 | ゼファー | 949億円 | 民事再生 |
| 7月 | キョーエイ産業 | 97億円 | 民事再生 |
| 7月 | 三平建設 | 167億円 | 民事再生 |
| 8月 | アーバンコーポレイション | 2558億円 | 民事再生 |
| 8月 | 創建ホームズ | 338億円 | 民事再生 |
| 9月 | Human21 | 464億円 | 民事再生 |
| 9月 | リプラス | 325億円 | 破産 |
| 9月 | シーズクリエイト | 114億円 | 民事再生 |
| 9月 | ランドコム | 309億円 | 民事再生 |
| 10月 | エルクリエイト | 60億円 | 破産 |
| 10月 | 新井組 | 427億円 | 民事再生 |
| 10月 | ニューシティ・レジデンス投資法人 | 1123億円 | 民事再生 |
| 10月 | 井上工業 | 115億円 | 破産 |
| 10月 | 山崎建設 | 200億円 | 会社更生 |
| 10月 | ノエル | 414億円 | 破産 |
| 10月 | ダイナシティ | 520億円 | 民事再生 |
| 11月 | ディックスクロキ | 181億円 | 民事再生 |
| 11月 | オリエンタル白石 | 605億円 | 会社更生 |
| 11月 | モリモト | 1615億円 | 民事再生 |
| 12月 | 松本建工 | 134億円 | 民事再生 |
| 12月 | ダイア建設 | 300億円 | 会社更生 |
- 2009年
| 1月 | クリード | 650億円 | 会社更生 |
| 1月 | 東新住建 | 431億円 | 民事再生 |
| 2月 | 日本綜合地所 | 2142億円 | 会社更生 |
| 2月 | ニチモ | 757億円 | 民事再生 |
| 2月 | あおみ建設 | 396億円 | 会社更生 |
ちなみに、2008年に倒産した上場企業は33件。うち建設・不動産関連が24件。
こんなことになっています。
いったいなにが起きているんでしょうか？
よく言われるのが、2007年の建築基準法改正。申請手続き業務が滞り、供給側に大きなショックを与えました。さらに、アメリカ発の金融危機によって資金繰りに行き詰まったことにより、不動産不況になってしまったというもの。
なるほど、シンプルな説明です。でも、なんか引っかかります。ものすごく「他人のせい」な感じがします。だって、ちょっと前まで不動産業界は、それこそNHKの番組のような「沸騰感」に溢れていたはずです。そこには泡（バブル）の香りがとてもとても漂っていました。
そこでちょっと調べてみました。
上の倒産した会社のリスト、ほとんどが建設会社かディベロッパーです。でも1社、毛色の違う会社があります。ニューシティ・レジデンス投資法人。これ、J-REITといわれる不動産投資信託の会社です。不動産投資信託とは、不動産の証券化です。
不動産証券化 - Wikipedia
証券化といえば、まさにサブプライムショックで出てきたワードです。Wikipediaによると、不動産証券化には、不動産投資信託（REIT)、商業用不動産ローン担保証券（CMBS）、私募ファンド といった種類があるようです。もう臭ってきました、プンプンと。胡散臭い金融工学の臭いが。
そしてさらにググってみると．．．
サブプライム問題のまとめ 日本のCMBS、J-REITがなぜピンチか？
こちらのエントリーは、ブログ主さんの個人的な見解ということなんですが、なんか説得力があります。あぁ恐ろしい。
ということで、やはりバブルだったように思えます。不動産の証券化によって資産の流動性が高まり、日本の低金利資金や外資が流入。ファンドによる過剰投資で投資目的物件や都市型マンションブームが起こった。そして物件の供給は過剰ぎみになり、ブームは冷え込み、アメリカの金融危機で外資が去った。そう、泡がはじけたんです。
僕がなんとなく気づきはじめたのは2005年頃だったでしょうか？豊洲のタワーマンションのCMがテレビで流れ、常磐線の車窓から見えた南千住のタワーマンション群に圧倒されました。汐留、六本木の開発に始まり、品川駅の東側など、オフィスビルも次々に建設されていきました。景気がいざなぎ越えなんて言われても実感はなかったけれど、首都圏の再開発を見れば、景気はいいんだろうな．．．と、思いっきり他人事として受け止めることはできました。でも、こんなにどんどん計画して建築していって、大丈夫なの？？？という疑問というか、むしろ嫌悪感に近いものを感じていたのも事実です。
去年の暮れ、南武線に乗っていたら、武蔵小杉のタワーマンション群が見えました。もう竣工して、人が住みはじめているようでした。その時は夜7時頃。ところが窓の明かりが、ほんの少ししか灯っていないのです。売れていないのだろうか？とそのときは思いつつ、後日不動産関連に勤める知人に聞いてみました。「売れてはいるけど、その多くは投資目的で買われているのでは？」と言われました。この話が本当なのかは、今もよくわかりません。でもまったくのデタラメとも思えません。
武蔵小杉に500戸以上の高層マンションが5つも建築されるというのは、どう考えても多すぎです。あの景気がよいといわれた名古屋の駅前をはるかに凌駕するマンハッタンな景観です。ちなみに川崎市は、川崎駅の西側の再開発や、新百合ヶ丘北側の大規模開発が進行しています。その他にも溝の口など、それこそ500戸越えの大規模マンションがあちらこちらに次から次へと建設されてきているんです。
「アメリカ発の危機に日本も巻き込まれてしまった」という言い方は、なにか片手落ちのような気がします。程度の差こそあるものの、日本も、そして世界中が、アメリカと同じようにバブルに踊っていたんじゃないでしょうか？グローバルな金融自由化と、世界的な金余りによって。
